Lage, Lage, Zukunft: Worauf Käufer heute bei Grundstücken wirklich achten

as vor zehn Jahren noch als Top-Lage galt, kann heute an Relevanz verlieren und umgekehrt. Der Grundstücksmarkt rund um München verändert sich spürbar. Käufer achten zunehmend auf die Infrastruktur, eine digitale Anbindung und energetische Optionen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte nicht nur die Lage beschreiben, sondern sie strategisch neu bewerten. Zukunftsfaktoren lassen sich im Exposé sichtbar machen und stärken damit die Verhandlungsposition.

Neue Kriterien für gute Lagen

Lage bleibt ein zentraler Faktor beim Verkauf von Grundstücken. Allerdings verschieben sich die Maßstäbe. München und sein Umland zeigen exemplarisch, welche Merkmale heute als wertbildend gelten: Es greift nicht mehr nur die Nähe zum Stadtzentrum oder die Anbindung an S-Bahn oder Autobahn. Auch Mikrostandorte mit guter Nahversorgung, nachhaltiger Infrastruktur und Homeoffice-Tauglichkeit gewinnen an Attraktivität.

Die Pandemie hat neue Anforderungen sichtbar gemacht. Käufer möchten verlässlich und schnell im Internet arbeiten, benötigen Raum für ein separates Arbeitszimmer und legen mehr Wert auf Ruhe, Grünflächen und eine gesunde Umgebung.

Parallel steigen die Anforderungen an Energieversorgung und Nachhaltigkeit: Die Nähe zu einem Fernwärmenetz, die Möglichkeit zum Anschluss an regenerative Energiequellen oder eine günstige Sonnenausrichtung für Photovoltaik beeinflussen zunehmend den Wert.

Gerade im Großraum München, wo klassische Toplagen wie Schwabing, Haidhausen oder Bogenhausen zunehmend preislich ausgereizt sind, weichen viele Interessenten auf das Umland aus. Orte wie Vaterstetten, Gräfelfing oder Gauting profitieren von dieser Entwicklung. Wer dort ein Grundstück besitzt, das moderne Infrastruktur mit einem attraktiven Wohnumfeld verbindet, kann heute mit einer deutlich höheren Nachfrage rechnen als noch vor wenigen Jahren.

Mikrostandorte im Wandel: Was heute zählt

Der Begriff „Lage“ umfasst heute weit mehr als nur Postleitzahlen und Entfernung zur City. Mikrostandorte und damit kleinräumige Strukturen innerhalb einer Gemeinde oder eines Stadtviertels rücken stärker in den Fokus. Zwei Grundstücke in derselben Gemeinde können völlig unterschiedlich bewertet werden, je nachdem, wie es um die konkrete Umgebung steht.

Ein Grundstück in Eichenau, das fußläufig zu einer Grundschule, einem Supermarkt und einer Bushaltestelle liegt, bietet heute einen erheblichen Mehrwert gegenüber einem vergleichbaren Grundstück am Ortsrand ohne Infrastruktur. Ebenso wächst die Bedeutung von einem Zugang zum Glasfaser-Internet. Viele Käufer prüfen mittlerweile vorab, ob ein schneller Internetanschluss möglich ist. Die Homeoffice-Tauglichkeit ist längst zum Standardkriterium geworden.

Auch Lärmbelastung, Luftqualität, Hochwassergefahren oder geplante Bauprojekte im direkten Umfeld wirken sich auf die Bewertung aus.

Möchten Sie Ihr Grundstück zukunftsfähig positionieren, sollten Sie neben dem Bebauungsplan auch wissen, was in der Umgebung in den nächsten Jahren geplant ist. Ein verlässlicher und erfahrener Makler weiß hierzu Rat.

Beispiel aus dem Münchner Westen: zwei Grundstücke, zwei Bewertungen

Ein fiktives Beispiel macht die Unterschiede greifbar. Es gibt zwei Grundstücke im Umland westlich von München. Eines liegt in Germering und das andere in Maisach. Beide sind etwa gleich groß (500 m²), verfügen über eine Wohnbebauung mit Abrisspotenzial und gelten grundsätzlich als bebaubar.

Das Grundstück in Germering liegt in einem ruhigen Wohnviertel, 300 Meter von der S-Bahn entfernt, mit Glasfaseranschluss, kurzer Fußweg zur Grundschule und angrenzender Kita. In unmittelbarer Umgebung entsteht ein neues Ärztezentrum. Der Quadratmeterpreis liegt hier bei rund 1.350 Euro.

Das Grundstück in Maisach schmiegt sich an den Ortsrand, ohne direkten ÖPNV-Zugang, mit eingeschränktem Mobilfunkempfang und noch ohne Glasfaser. Der Bebauungsplan lässt zwar eine ähnliche Nutzung zu, doch das Grundstück verkauft sich langsamer und zu einem Preis von etwa 950 Euro pro Quadratmeter.

Beide Grundstücke liegen im Münchner Umland, aber die Unterschiede im Mikrostandort führen aber zu einem Preisunterschied von rund 200.000 Euro beim Gesamtobjekt. Die bessere Infrastruktur zahlt sich aus und lässt sich auch im Exposé gezielt herausstellen.

Zukunftsfaktoren aktiv sichtbar machen

Wer verkaufen möchte, sollte nicht darauf hoffen, dass Kaufinteressenten die Lagepotenziale selbst erkennen. Vielmehr empfiehlt es sich, alle Standortvorteile aktiv zu dokumentieren und hervorzuheben. Dazu gehören:

1. die Anbindung an Bus, Bahn oder Radwegenetze (inkl. Entfernung in Metern)
2. bestehende oder geplante Glasfaseranschlüsse mit Bandbreitenangabe
3. kurze Wege zu Schulen, Kitas, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten
4. Zugang zu regenerativer Energie: z. B. Fernwärme, Wärmepumpe, PV-Eignung
5. Informationen zur Luftqualität oder Lärmbelastung (z. B. aus Umweltkarten)
6. Bebauungsmöglichkeiten inklusive potenzieller Geschossflächenzahl (GFZ)
7. geplante Infrastrukturprojekte in der Nähe (z. B. Neubaugebiete, Straßen, Gewerbe)

Diese Daten lassen sich im Exposé verwenden und bei Gesprächen mit Interessenten überzeugend einsetzen. Sie erhöhen die Glaubwürdigkeit und zeigen, dass Sie das Grundstück nicht nur verkaufen, sondern auch verstehen. Am besten suchen Sie sich einen Makler mit viel lokaler Erfahrung, der Ihr Grundstück optimal vermarkten wird.

Der Einfluss von Energie, Mobilität und Klimaschutz

Nachhaltigkeit hat sich von einem Nischenthema zu einem zentralen Bewertungskriterium entwickelt. Grundstücke, die sich problemlos an klimafreundliche Versorgungssysteme anschließen lassen, steigen im Wert und dies besonders im Hinblick auf kommende Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder kommunale Vorgaben.

Beispiel Fernwärme: In vielen Kommunen rund um München wie etwa in Unterschleißheim oder Unterhaching bauen Versorger ihr Wärmenetz aus. Grundstücke in diesen Lagen gelten als zukunftssicher, da Bauherren hier leichter die Anforderungen an klimaneutrales Heizen erfüllen können. Ähnliches gilt für die Nähe zu Nahwärmenetzen in Neubaugebieten oder zu dezentralen Solarprojekten.

Auch die Erschließung durch Fahrradwege, Sharing-Angebote oder E-Ladestationen erhöht den Wert für bestimmte Zielgruppen.

Junge Familien und technikaffine Käufer achten zunehmend auf die „grüne Bilanz“ ihres zukünftigen Wohnortes und bevorzugen Grundstücke, die langfristig geringe Nebenkosten und gute Mobilitätsoptionen bieten.

Kaufkraft und Nachfrage gezielt ansprechen

Nicht jedes Grundstück spricht dieselbe Zielgruppe an. Verkaufen Sie in München ein Grundstück, das über 1.200 Euro/m² kostet, spricht dies oft gut verdienende Doppelverdiener, Kapitalanleger oder Bauträger an. Im Umland hingegen sind Familien mit Eigenleistungspotenzial oder lokal verankerte Käufergruppen häufiger vertreten. Es lohnt sich, die Vermarktung gezielt an diesen Zielgruppen auszurichten.

Beispiel: Ein Grundstück in Taufkirchen mit bestehender PV-Anlage, Wärmepumpenanschluss und Nähe zu einem Montessori-Kinderhaus wird eher Käufer aus der Stadt ansprechen, die Ruhe, Nachhaltigkeit und pädagogische Vielfalt suchen. Ein Grundstück in Puchheim mit Anschluss an die A8, aber weniger Grünflächen, ist für Gewerbetreibende oder Investoren spannender.

Sie als Verkäufer sollten daher nicht nur über Quadratmeter und Bebauung sprechen, sondern auch über Lebensstile und Nutzungskonzepte.

Das ist in der Praxis mitunter schwerer als erwartet, aber hier hilft ein Makler, der Ihnen diese aufwendige Arbeit abnimmt und die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöht.

Wie bereite ich mein Grundstück strategisch vor?

Eine strategische Vorbereitung könnte folgende Schritte umfassen:

1. Lageanalyse auf Mikroebene: Entfernung zu Schulen, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten, Haltestellen
2. Digitale Infrastruktur prüfen: Verfügbarkeit von Glasfaser, Mobilfunkqualität
3. Energieoptionen dokumentieren: Anschlussmöglichkeiten, PV-Potenzial, Wärmenetze
4. Umgebung erfassen: Lärm, Luft, geplante Bauvorhaben, Nachbarschaftsstruktur
5. Zielgruppen festlegen: Welche Käufergruppen passen zur Lage?
6. Exposé strategisch aufbauen: Fakten, Visualisierungen, Vorteile der Lage
7. Verkaufspartner auswählen: Makler mit Ortskenntnis oder Direktvermarktung?

Je präziser die Vorbereitung, desto klarer die Argumentation und desto höher die Chance, einen passenden Käufer zu finden.

Lage bleibt alles – aber anders als früher

Wer heute ein Grundstück verkaufen möchte, muss mehr bieten als die Adresse. Infrastruktur, digitale Anbindung, Nachhaltigkeit und Nutzungsmöglichkeiten sind zu den neuen Schlüsselfaktoren geworden. Im Großraum München lassen sich diese Kriterien gezielt hervorheben und damit bessere Preise erzielen. Wie dies im Einzelfall am besten funktioniert, weiß ein erfahrener Makler.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Münchner Grundstückspreise 2025: Aktuelle Werte für jeden Stadtteil‍
• ‍Grundstücksverkauf: Ein unbebautes Grundstück verkaufen‍
• ‍Grundstücksverkauf von privat: Ein Ratgeber mit Basisinfos‍
• ‍Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren in München: Geht das?‍
• ‍Wichtige Hinweise und Ratschläge für Ihren Grundstücksverkauf in München‍
• Grundstücksverkauf: Wer zahlt den Münchner Makler?

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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