Grundstücksverkauf: Ein unbebautes Grundstück verkaufen

ltbekannt und gefürchtet: die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Sie kann den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft drastisch schmälern. Gut informierte Verkäufer umgehen diese Steuer bei Wohnimmobilien geschickt, indem sie durch einen Eigennutz die Spekulationsfrist von zehn Jahren verkürzen. Aber was ist, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen möchten? Greift hierfür die Spekulationsfrist und wenn ja, wie lange dauert sie? Was gibt es zu beachten? Auf diese wichtigen Fragen rund um den Grundstücksverkauf erhalten Sie hier hilfreiche Antworten.

Wichtige Fakten zur Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die der Staat auf private Veräußerungsgeschäfte nehmen kann. Sie ist in § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) fixiert. Bei Privatverkäufen von Häusern und Wohnungen fällt diese Steuer an, sobald zwischen dem Kauf der Immobilie und ihrem erneuten Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bekanntlich gibt es jedoch keine Regel ohne Ausnahme. So ist es auch bei dieser Steuererhebung. Der Fiskus sieht bei Privatverkäufern von ihr ab, wenn der Immobilieneigentümer sie selbst zu privaten Wohnzwecken genutzt hat. Der Zeitraum hierfür muss mindestens drei Jahre vor dem Verkauf liegen.

Wichtig hierbei ist, dass es sich nicht um drei komplette Jahre handeln muss. Zwei komplette Jahre plus ein beginnendes Jahr reichen aus.

Gibt es für unbebaute Grundstücke eine Spekulationssteuer?

Die so hilfreiche Ausnahmeregel zur Spekulationssteuer bei Wohnimmobilien greift leider nicht für unbebaute Grundstücke. Nachlesen lässt sich dies in einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2011: BFH, Urteil v. 25.05.2011 - IX R 48/10

Das bedeutet, dass Sie als Verkäufer auf den Gewinn aus der Veräußerung Ihres nicht bebauten Grundstücks eine Steuer zahlen müssen, sofern nicht zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Der Gesetzgeber begründet dies so:

Ein Grundstück ohne Bebauung lässt sich nicht zu Wohnzwecken verwenden. Die steuerliche Begünstigung betrifft daher nur Immobilien.

Ist die Gartennutzung ein Ausweg aus der Steuerpflicht?

Findige Grundstücksbesitzer könnten auf die Idee kommen, die Steuerpflicht durch eine Gartennutzung umgehen zu wollen. Bedauerlicherweise lässt sich der Bundesfinanzhof auch davon nicht überzeugen, wie das oben erwähnte Urteil BFH, Urteil v. 25.05.2011 - IX R 48/10 aus dem Jahr 2011 offenbart. Selbst wenn das unbebaute Grundstück direkt neben Ihrem Wohnhaus liegt und Sie es intensiv als Garten nutzen, greift weiterhin die zehnjährige Spekulationsfrist. Daran gibt es nichts zu rütteln.

Wie viel wird mich die Spekulationssteuer auf mein unbebautes Grundstück kosten?

Dies hängt stark vom Einzelfall ab. Grundsätzlich ist die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen in dem Bewertungsgesetz geregelt. Hierbei erfolgt eine Unterscheidung zwischen einem unbebauten und einem bebauten Areal.

Letztlich ist für die Steuerhöhe der Erlös aus dem Verkaufsgeschäft entscheidend.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verkaufserlös nicht der ehemalig aufgestellten Bewertung gleichen muss. Zudem erfolgt eine Minderung der Gewinnsumme durch unterschiedliche Posten. Hierzu zählen:

• Kosten für Makler und Notar beim ursprünglichen Grundstückskauf
• Gebühren für Grundbucheintrag
• Kosten für Zeitungsinserate, Telefongebühren und Fahrten zum Grundstücks etc.

Aufgeführt wird der Veräußerungsgewinn aus diesem privaten Grundstücksgeschäft in Ihrer alljährlichen Einkommensteuererklärung. Aus diesem Grund sind für die zu entrichtende Spekulationssteuer auch sonstige Ausgaben und Einkünfte von Bedeutung.

Betreibe ich einen gewerblichen Grundstückshandel?

Einen gewerblichen Grundstückhandel betreiben all jene, die in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen. Dann spricht der Fiskus von einem Gewerbetreibenden, da er hinter den Veräußerungsgeschäften eine gewerbliche Tätigkeit vermutet. In Abhängigkeit von dem Erlös ist dann nicht nur die Einkommensteuer relevant, sondern ebenfalls die Gewerbesteuer bzw. Körperschaftsteuer.

Bei Erbimmobilien tritt diese Drei-Objekt-Grenze nicht in Kraft.

Eine Ausnahme hierzu bildet die vorweggenommene Erbfolge. Sie bezieht sich auf eine Vermögensübertragung von einer Person zu Lebzeiten auf ihre künftigen Erben.

Ich habe ein Grundstück geerbt: Muss ich mit dem Verkauf zehn Jahre warten?

Nein, das müssen Sie nicht. Sie erben nämlich nicht nur das Grundstück, sondern auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Hierzu ein Beispiel: Emil erbt von seiner Großmutter ein Grundstück in München, welches sie bereits vor 30 Jahren gekauft hatte. Er selbst wohnt jedoch in Berlin und möchte dort auch bleiben. Um sich in der deutschen Landeshauptstadt seinen Eigenheimwunsch zu erfüllen, möchte er Omas Grundstück in München gerne verkaufen. Dies kann er tun, ohne eine Steuer auf den Gewinn zu zahlen, da er die bereits abgelaufen Spekulationsfrist seiner Großmutter gleich miterbt.

Im Zweifelsfall besser warten

Die Spekulationssteuer kann empfindlich hoch sein. Besitzen Sie ein Grundstück in München oder an einem anderen Standort in Deutschland, sollten Sie daher besser die Spekulationsfrist von zehn Jahren ausharren. Ansonsten zahlen Sie mitunter Steuern von über 25 % auf den Gewinn. Die genaue Höhe hängt von dem Verkaufserlös, Ihrem sonstigen Einkommen sowie dem sich daraus ergebenden Steuersatz ab. Um den besten Zeitpunkt für Ihren Grundstücksverkauf zu finden, können Sie auf die Hilfe eines seriösen Maklers zurückgreifen. Er unterstützt Sie umfangreich und berät Sie objektiv zu allen wichtigen Belangen.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Grundstück Verkaufen: Welche Steuern Gibt Es Zu Beachten?
• ‍Grundstücksverkauf Und Bodenrichtwerte In München: Das Wichtigste Im Überblick
• ‍Grundstückspreise München 2022 – Erklärungen & Prognose
• ‍Wie groß ist die Preisdifferenz zwischen Angebotspreisen und echten Verkaufspreisen bei Immobilienverkäufen in München?
• ‍Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren in München: Geht das?

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