Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren in München: Geht das?

b geerbt oder selbst erworben: Sie können Ihr Grundstück verkaufen, wann Sie wollen. Eine gesetzliche Regelung gibt es dafür nicht – weder in München noch anderswo in Deutschland.

Allerdings kann es sein, dass Sie eine Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie einen Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb tätigen. Diese Steuer kann bis zu 40 % aus dem Gewinn des Grundstücksverkauf betragen, was die Freude über den Verkauf deutlich schmälern würde. Es gibt jedoch legale Möglichkeiten, steuerfrei einen Grundstücksverkauf in der 10-Jahresfrist durchzuführen. Wie das gehen kann, erfahren Sie hier.

‍Grundstücksverkauf unter 10 Jahren: Wie kann ich legal die Spekulationssteuer umgehen?

‍Ungehinderte Geschäfte mit Immobilien und Grundstücken können leicht zu einer Überhitzung des Marktes führen. Im schlimmsten Fall bildet sich eine Immobilienblase bzw. Spekulationsblase, die zu einem Preiscrash der Marktpreise wie 2009 in den USA führt. Um dieses Risiko zu reduzieren, gibt es in Deutschland Regularien wie die Spekulationssteuer. Sie besagt: Wenn Sie Ihr Grundstück unter 10 Jahren besitzen und es in dieser Zeit verkaufen möchten, fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Wie hoch der Steuersatz ist, hängt von Ihrem Einkommensteuersatz ab. Unerheblich für die Höhe der Steuer ist, ob Sie den Grundstücksverkauf nach 3 Jahren, nach einem Jahr oder nach 9 Jahren durchführen.

Doch es gibt Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen, ohne das Finanzamt zu hintergehen. Hier sind ein paar Optionen:

1. Sie warten die 10-Jahresfrist ab und verkaufen erst dann das unbebaute oder bebaute Grundstück.
2. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, ziehen Sie in das dortige Haus ein. Sie müssen nur zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr die Liegenschaft selbst nutzen, um sie steuerfrei verkaufen zu können.
3. Bei einer Eigennutzung können Sie von den Randjahren profitieren. So können Sie vom 31. Dezember 2020 bis zum 1. Januar 2022 dort wohnen. Am 2. Januar 2022 können Sie den Grundstücksverkauf steuerfrei vornehmen.
4. Die Eigennutzungsregelung umfasst auch die eigenen Kinder, sofern es für diese noch Kindergeld gibt. Sie selbst müssen nicht auf dem Grundstück wohnen.

‍Grundstücksverkauf unter 10 Jahren: Ist Mietkauf eine Option?

‍Mietkauf ist eine weitere Möglichkeit, um die Spekulationsfrist von 10 Jahren legal zu umgehen. Dies ist vor allem eine smarte Lösung, wenn Sie das Grundstück nicht selbst nutzen können oder wollen.

Mietkauf ist eine Option, die einige Käufer durchaus ansprechen kann. Nach Abschluss des Vertrags beim Notar nutzt der Mietkäufer das Grundstück, zahlt aber den kompletten Kaufpreis noch nicht sofort. Stattdessen überweist er Ihnen eine Miete. Diese Miete wird auf den Kaufpreis komplett angerechnet. Darüber hinaus gibt es Vereinbarungen, im Rahmen derer nur ein vereinbarter Anteil auf den Kaufpreis angerechnet. Kurzum: Mit den Jahren wird aus dem Mieter ein Käufer. Unerlässlich für den Mietkauf ist eine sehr gute Beratung durch einen Rechtsexperten. Gemeinsam mit dem Notar und dem Mieter bzw. Käufer stimmen Sie den Mietkaufvertrag ab. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, dürfen Sie in den 10 Jahren Spekulationsfrist nur Mieteinnahmen beziehen. Sobald Ihr Vertragspartner Ihnen einen Kaufpreisanteil oder eine Anzahlung zahlt, wird die Spekulationssteuer fällig. Sobald der Geldfluss über die normalen Mietzahlungen hinaus geht, würde das Finanzamt von Spekulationsgeschäften ausgehen.

‍Grundstücksverkauf 10-Jahresfrist: Kaufpreiszahlung hinauszögern

‍Eine andere Möglichkeit ist, mit einem Käufer einen notariellen Vorvertrag zu machen. Dieser soll Ihnen eine Garantie geben, dass er das Grundstück zu einem fixen Datum nach Ablauf der Spekulationsfrist kauft. Bei dieser Variante kommen Sie jedoch um eine Eigennutzung oder ein Abwarten der 10-Jahresfrist nicht herum. Dies kann, wenn auch nur in seltenen Fällen, eine gute Möglichkeit sein.

‍Grundstücksverkauf 10 Jahre: Die Option Schenkung

‍Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen? Oder haben Sie vielleicht nahe Verwandte, wie eigene Kinder, denen Sie das Grundstück schenken könnten? Bei einer Schenkung entfällt die Spekulationsfrist, weswegen Sie keinerlei Steuer darauf bezahlen müssen. Gleiches zählt übrigens für ein Erbe. Es kann allerdings sein, dass der Beschenkte eine Schenkungsteuer entrichten muss. Ob diese anfällt, hängt vom Wert des Grundstücks und von Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen beiden ab. Möchte der Beschenkte das Grundstück im Anschluss verkaufen, muss er wieder mit der Spekulationsfrist kalkulieren. Das Anfangsdatum für diese Frist fällt auf das Datum Ihres damals unterzeichneten Kaufvertrags. Die beschenkte Person übernimmt somit Ihre Spekulationsfrist. Das Datum der Schenkung ist nicht entscheidend.

‍Alternative zum Grundstücksverkauf unter 10 Jahren

‍Kommt keine der oben aufgeführten Alternativen für Sie infrage, bleibt Ihnen nur noch das Hinauszögern des Grundstücksverkaufs. Möchten Sie in der Zwischenzeit aus diesem Grundbesitz Kapital schlagen, bleiben Ihnen die Vermietung und die Verpachtung. Wenn Sie jedoch verlässlich anstreben, nach der Spekulationsfrist das Grundstück zu verkaufen, sollten Sie dies mit dem Pächter oder Mieter ehrlich besprechen. Sie können auch einen befristeten Miet- oder Pachtvertrag von einem Notar aufsetzen lassen. Ein Grundstück, das weder verpachtet noch vermietet ist, verkauft sich oft einfacher und zu einem besseren Preis. Der Einzelfall ist jedoch entscheidend, weswegen es sich lohnt, Ihren individuellen Fall einem erfahrenen Immobilienmakler in München vorzustellen. Dieser kann für Sie Vermietung, Verpachtung und den Verkauf übernehmen.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:​

• Was gibt es beim Immobilienerbe zu beachten?
• ​Hausverkauf ohne Spekulationssteuer: smarte Spartipps
• Grundstücksverkauf Vorvertrag: Wie viel Sicherheit bietet er mir?
• Ihr letzter Wille – Erbrecht: Was gilt als Schenkung?
• Erbschaftsteuer und Steuerklassen: Was sagt das Erbrecht über meine Steuerbelastung?
• Kostenlose Wertermittlung für Ihr Grundstück