Grundstücksverkauf München: Was Sie über den Notartermin wissen müssen

err Müller hatte ein Baugrundstück in München-Pasing geerbt. Der Verkauf lief gut – bis zum Notartermin. Plötzlich tauchten im Grundbuch Wegerechte auf, von denen er nichts wusste. Der Käufer wollte zurücktreten. Herr Müller war verzweifelt.

Was war passiert? Herr Müller hatte den Kaufvertragsentwurf nicht vorab geprüft. Der Notar hatte die Wegerechte im Vertrag erwähnt – aber Herr Müller hatte sie überlesen. Erst beim Notartermin wurde klar: Das Grundstück war nicht lastenfrei.

In meiner 30-jährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler habe ich hunderte Grundstücksverkäufe begleitet. Immer wieder erlebe ich, dass Verkäufer überrascht sind, was beim Notartermin alles passiert – und welche Kosten auf sie zukommen.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, was Sie über den Notartermin beim Grundstücksverkauf wissen müssen: Ablauf, Kosten, rechtliche Besonderheiten und häufige Fehler.

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Warum ist der Notar beim Grundstücksverkauf Pflicht?

In Deutschland ist der Notartermin beim Grundstücksverkauf gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag ungültig.

Der Grund: Grundstücksverkäufe sind komplexe Rechtsgeschäfte mit hohen Summen. Der Notar stellt sicher, dass:

• Beide Parteien (Verkäufer und Käufer) rechtlich geschützt sind
• Alle Grundbucheintragungen korrekt erfolgen
• Lasten und Beschränkungen offengelegt werden
• Der Kaufpreis sicher über ein Notaranderkonto abgewickelt wird

Besonders bei Bauland in München mit hohen Quadratmeterpreisen (oft 1.500-3.000 EUR/m² je nach Lage) ist diese rechtliche Absicherung unverzichtbar.

Ablauf des Notartermins beim Grundstücksverkauf

Vor dem Notartermin

Notar-Auswahl:

In der Regel wählt der Käufer den Notar aus. Als Verkäufer können Sie aber Einfluss nehmen und einen erfahrenen Notar vorschlagen, der sich mit Grundstücksverkäufen in München auskennt.

Mein Tipp: Fragen Sie Ihren Makler nach einer Empfehlung. Ein guter Notar kennt die Besonderheiten des Münchner Markts (z.B. Vorkaufsrecht, Altlasten, Erschließung).

Vertragsentwurf:

Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Termin zu. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag in Ruhe zu prüfen.

Wichtig: Lassen Sie sich bei komplexen Grundstücken (z.B. mit Altlasten, Wegerechten oder Teilungserklärungen) von einem Fachanwalt beraten. Das kostet zwar Geld, kann aber teure Fehler vermeiden.

Grundbuchauszug prüfen:

Der Notar holt einen aktuellen Grundbuchauszug ein. Prüfen Sie, ob alle Eintragungen korrekt sind:

• Eigentumsverhältnisse
• Grundschulden oder Hypotheken
• Wegerechte, Leitungsrechte
• Baulasten

Während des Notartermins

Verlesung des Kaufvertrags:

Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor. Das klingt altmodisch, ist aber gesetzlich vorgeschrieben. Bei Grundstücksverkäufen dauert das oft 30-60 Minuten.

Typische Inhalte:

• Grundstücksbeschreibung (Flurstück, Größe, Lage)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Fälligkeit des Kaufpreises
• Besitzübergang
• Gewährleistungsausschluss (bei Bauland üblich)
• Lastenfreistellung (Löschung von Grundschulden)

Fragen klären:

Sie können jederzeit Fragen stellen. Der Notar ist verpflichtet, beide Parteien neutral zu beraten.

Häufige Fragen von Verkäufern:

• Wann erhalte ich den Kaufpreis?
• Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
• Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
• Wie werden Grundschulden gelöscht?

Unterzeichnung:

Erst nach vollständiger Verlesung und Klärung aller Fragen unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag.

Wichtig: Ab diesem Moment ist der Vertrag rechtlich bindend. Ein Rücktritt ist nur noch unter bestimmten Bedingungen möglich.

Nach dem Notartermin

Auflassungsvormerkung:

Der Notar beantragt beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese schützt den Käufer: Das Grundstück kann nicht mehr an Dritte verkauft werden.

Fälligkeitsmitteilung:

Der Notar teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Meist erst, wenn:

• Die Auflassungsvormerkung eingetragen ist
• Alle Löschungsbewilligungen vorliegen (z.B. für Grundschulden)
• Vorkaufsrechte (z.B. der Gemeinde) ausgeschlossen sind

Kaufpreiszahlung:

Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Der Notar leitet das Geld erst an Sie weiter, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

Eigentumsumschreibung:

Nach Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das dauert in München aktuell 4-8 Wochen (Stand 2026).

Besitzübergang:

Der Besitzübergang erfolgt meist zum vereinbarten Stichtag – oft nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Notarkosten beim Grundstücksverkauf: Was Sie zahlen müssen

Die Notarkosten beim Grundstücksverkauf sind gesetzlich geregelt (GNotKG – Gerichts- und Notarkostengesetz) und richten sich nach dem Kaufpreis.

Kostenübersicht (Beispiele für München)

Wichtig: Diese Kosten sind Richtwerte. Bei komplexen Verträgen (z.B. Teilung, Wegerechte, mehrere Grundschulden) können die Kosten höher ausfallen.

Wer zahlt die Notarkosten?

In Bayern üblich: Käufer und Verkäufer teilen sich die Notarkosten je zur Hälfte.

Aber: Das ist Verhandlungssache. In Verkäufermärkten (wie München) übernimmt oft der Käufer die gesamten Notarkosten.

Mein Tipp: Klären Sie die Kostenverteilung VOR Vertragsunterzeichnung. Das vermeidet Missverständnisse.

Besonderheiten beim Grundstücksverkauf in München

1. Vorkaufsrecht der Gemeinde

Bei Bauland in München prüft die Stadt München, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Das verzögert den Verkauf um 2-3 Monate.

Wann greift das Vorkaufsrecht?

• Grundstück liegt in einem Vorkaufsrechtsgebiet (z.B. für sozialen Wohnungsbau)
• Bebauungsplan sieht öffentliche Nutzung vor

Lösung: Der Notar holt eine Negativbescheinigung ein (Verzicht der Stadt auf Vorkaufsrecht).

2. Altlasten und Bodengutachten

Bei Bauland in München sind Altlasten ein häufiges Thema (z.B. ehemalige Industriegebiete).

Mein Rat: Lassen Sie VOR Verkauf ein Bodengutachten erstellen. Das schafft Transparenz und vermeidet spätere Haftungsrisiken.

Im Kaufvertrag: Meist wird ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ("gekauft wie besehen"). Trotzdem müssen Sie bekannte Mängel offenlegen.

3. Erschließungskosten

Wenn das Grundstück noch nicht voll erschlossen ist (Straße, Kanal, Strom), können Erschließungskosten anfallen.

Klären Sie im Kaufvertrag:

• Wer trägt noch offene Erschließungskosten? (Meist der Käufer)
• Sind alle Erschließungsbeiträge bezahlt?

4. Teilungserklärung bei Grundstücksteilung

Wenn Sie ein großes Grundstück teilen und nur einen Teil verkaufen, ist eine Teilungserklärung erforderlich. Das erhöht die Notarkosten und verlängert den Prozess.

Häufige Fehler beim Notartermin – und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Kaufvertrag nicht vorab prüfen

Viele Verkäufer unterschätzen die Bedeutung des Kaufvertragsentwurfs. Sie bekommen ihn zwei Wochen vor dem Notartermin – und legen ihn ungelesen zur Seite. Erst beim Notartermin stellen sie fest: Da stehen Klauseln drin, die sie nicht verstehen.

Das Problem: Sie unterschreiben einen Vertrag, den Sie nicht verstehen. Das kann teuer werden – z.B. wenn Wegerechte oder Altlasten nicht klar geregelt sind.

Meine Empfehlung: Nehmen Sie sich zwei Wochen Zeit, den Vertragsentwurf in Ruhe zu prüfen. Markieren Sie Unklarheiten und besprechen Sie sie mit dem Notar. Bei komplexen Grundstücken (z.B. mit Altlasten oder Teilungserklärungen) sollten Sie einen Fachanwalt hinzuziehen. Das kostet zwar Geld, kann aber teure Fehler vermeiden.

Fehler 2: Grundschulden nicht rechtzeitig löschen lassen

Wenn auf Ihrem Grundstück noch Grundschulden lasten, verzögert sich die Kaufpreiszahlung. Der Käufer zahlt erst, wenn das Grundstück lastenfrei ist.

Das Problem: Die Löschungsbewilligung dauert oft 4-6 Wochen. Wenn Sie das nicht rechtzeitig beantragen, verzögert sich der gesamte Verkauf.

Meine Empfehlung: Beantragen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank rechtzeitig (4-6 Wochen vor Notartermin). Der Notar kann Ihnen dabei helfen.

Fehler 3: Notarkosten nicht einkalkulieren

Viele Verkäufer rechnen nur mit dem Nettoverkaufspreis – und vergessen die Notarkosten. Plötzlich müssen sie 1,5-2% des Kaufpreises zahlen, die sie nicht eingeplant hatten.

Meine Empfehlung: Kalkulieren Sie 1,5-2% des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten ein. Bei einem Grundstück für 500.000 EUR sind das ca. 6.000 EUR.

Fehler 4: Besitzübergang unklar geregelt

Viele Verkäufer wissen nicht, ab wann der Käufer das Grundstück nutzen darf. Das führt zu Missverständnissen und Streit.

Meine Empfehlung: Vereinbaren Sie einen klaren Stichtag für den Besitzübergang (meist nach Kaufpreiszahlung). Der Notar kann das im Kaufvertrag festlegen.

Fehler 5: Vorkaufsrecht der Gemeinde ignorieren

Viele Verkäufer unterschätzen die Verzögerung durch das Vorkaufsrecht. Sie denken, der Verkauf ist nach dem Notartermin abgeschlossen – aber die Stadt München prüft noch 2-3 Monate, ob sie das Grundstück kaufen will.

Meine Empfehlung: Fragen Sie den Notar vorab, ob ein Vorkaufsrecht besteht – und planen Sie 2-3 Monate Puffer ein.

So unterstütze ich Sie beim Grundstücksverkauf in München

Als Immobilienmakler mit 30 Jahren Erfahrung in München begleite ich Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – auch beim Notartermin.

Meine Leistungen:

Vorbereitung Notartermin:
Ich prüfe den Kaufvertragsentwurf und erkläre Ihnen alle Klauseln.

Notar-Empfehlung:
Ich arbeite mit erfahrenen Notaren in München zusammen, die sich mit Grundstücksverkäufen auskennen.

Begleitung zum Notartermin:
Auf Wunsch bin ich beim Notartermin dabei und unterstütze Sie bei Fragen.

Koordination mit Bank:
Ich kümmere mich um die rechtzeitige Löschung von Grundschulden.

Transparente Kostenaufstellung:
Sie wissen von Anfang an, welche Notarkosten auf Sie zukommen.

Mein Ziel: Ein reibungsloser Grundstücksverkauf ohne böse Überraschungen.

Fazit: Der Notartermin ist der rechtliche Höhepunkt beim Grundstücksverkauf

Der Notartermin beim Grundstücksverkauf in München ist mehr als eine Formalität. Er schützt beide Parteien rechtlich und stellt sicher, dass der Kaufpreis sicher abgewickelt wird.

Die wichtigsten Punkte:

• Notartermin ist gesetzlich vorgeschrieben
• Kaufvertrag wird vollständig verlesen (30-60 Minuten)
• Notarkosten: ca. 1,5-2% des Kaufpreises
• Besonderheiten in München: Vorkaufsrecht, Altlasten, Erschließung
• Häufige Fehler: Vertrag nicht vorab prüfen, Grundschulden nicht rechtzeitig löschen

Mein Rat: Bereiten Sie sich gründlich vor. Prüfen Sie den Kaufvertragsentwurf in Ruhe, klären Sie alle Fragen mit dem Notar – und lassen Sie sich von einem erfahrenen Makler begleiten.

Kostenlose Beratung für Ihren Grundstücksverkauf

Sie planen, Ihr Grundstück in München oder Umland zu verkaufen? Ich berate Sie gerne – unverbindlich und kostenlos.

Kontaktieren Sie mich:

📞 Telefon: 089-131320
📧 Website: www.fischer-immobilien-muenchen-grundstuecksverkauf.de/kontakt

Rainer Fischer
Immobilienmakler München
Seit 30 Jahren Ihr Partner für Grundstücksverkauf in München und Umland

 Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Grundstücksverkauf: Was ist eine notarielle Beurkundung?
• ‍Grundstücksverkauf: Wer zahlt die Notarkosten?
• ‍Grundstücksverkauf ohne Notar: nicht möglich und nicht rechtsgültig
• ‍Grundstücksverkauf: Was braucht der Notar?
• ‍Grundstücksverkauf: Wer beauftragt den Notar?
• ‍Vertrag für Grundstücksverkauf: Was macht ihn aus?
• ‍Grundstücksverkauf an Ausländer: Gibt es Besonderheiten zu beachten?

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Photo by Richard Kidger on Unsplash