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Georg, 74, hatte sein Leben lang in seinem Haus in Dachau gewohnt. Das Grundstück dahinter – 800 Quadratmeter Bauland, guter Bebauungsplan – hatte er nie genutzt. Jetzt wollte er es verkaufen. Sein Sohn hatte ihm gesagt: "Papa, beim Notartermin läuft alles automatisch. Der Käufer zahlt das sowieso."
Als Georg die Kostenaufstellung sah, wurde er blass: Über 12.000 Euro für Notar und Grundbuchamt zusammen. Und sein Sohn hatte keine Ahnung, wer das eigentlich bezahlen sollte.
"Ich hatte keine Ahnung, dass das so viel kostet", sagte er, als er sich an mich wandte. "Und ich wusste nicht, ob ich das überhaupt zahlen muss. Das hätte ich gerne vorher gewusst."
In meinen mehr als dreißigjährigen Erfahrungen als Münchner Immobilienmakler – mit über 1.200 vermittelten Immobilien – habe ich diese Situation oft erlebt. Nicht nur bei Georg. Bei fast jedem zweiten Grundstücksverkauf.
Die Geschichte von Georg ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen. Notarkosten beim Grundstücksverkauf sind für viele Verkäufer eine unbekannte Größe. Dieser Artikel räumt mit den wichtigsten Mythen auf und zeigt Ihnen, was Sie wirklich erwartet.
Wer zahlt den Notar – Käufer oder Verkäufer?
Die kurze Antwort: Meistens der Käufer. Die vollständige Antwort ist etwas komplexer.
Nach deutschem Recht haften beide Parteien – Käufer und Verkäufer – als Gesamtschuldner für die Notarkosten. Das bedeutet: Kann der Käufer nicht zahlen, kann der Notar auch den Verkäufer in die Pflicht nehmen. In der Praxis wird das durch eine vertragliche Regelung verhindert, die klar festlegt, wer welche Kosten trägt.
Warum zahlt meistens der Käufer?
Früher hielt sich hartnäckig das Gerücht, man müsse die Notarkosten auf den Kaufpreis aufschlagen, um die Grunderwerbsteuer zu drücken. Das ist ein Mythos. Die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %) bemisst sich immer nur aus dem reinen Grundstückspreis. Notarkosten sind dort völlig irrelevant – egal wer sie zahlt.
Dass der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbuch trägt, ist schlicht Verhandlungssache und lokaler Marktbrauch – besonders in starken Märkten wie München und Umland.
Die Aufteilung in der Praxis sieht in der Regel so aus: Der Käufer trägt die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung eventuell eingetragener Grundschulden.
Was der Verkäufer zahlen muss: Die Grundschuld-Löschung
Hier liegt ein Punkt, der viele Verkäufer überrascht. Wer ein Grundstück oder eine Immobilie mit eingetragener Grundschuld verkauft, muss diese löschen lassen – und das kostet.
Die Grundschuld ist das Pfandrecht, das die Bank bei einer Finanzierung ins Grundbuch eintragen lässt. Auch wenn das Darlehen längst abbezahlt ist, steht die Grundschuld im Grundbuch, bis sie offiziell gelöscht wird.
Für die Löschung brauchen Sie eine Löschungsbewilligung von der Bank. Wichtig: Die Löschungsbewilligung selbst muss die Bank oft kostenlos ausstellen, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist. Aber Vorsicht: Banken verlangen heutzutage fast immer Gebühren für die Ablöseberechnung oder die Auszahlungsfreigabe. Das kann schnell 50 bis 150 Euro kosten.
Die eigentlichen Kosten entstehen beim Notar und beim Grundbuchamt für die Bearbeitung.
Als Richtwert für 2026: Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro rechnen Sie mit etwa 500 bis 600 Euro für die Löschung. Bei 400.000 Euro sind es ungefähr 700 bis 900 Euro. Die Gebührenordnung für Notare ist degressiv aufgebaut – höhere Beträge kosten proportional weniger, nicht mehr.
Alternativ zur Löschung gibt es die Abtretung der Grundschuld.
Der Verkäufer tritt die Grundschuld an den Käufer ab, der sie für seine eigene Finanzierung nutzt. Das kann Kosten sparen – aber ob es sinnvoll ist, hängt von der jeweiligen Situation ab.
Was kostet ein Notartermin beim Grundstückskauf insgesamt?
Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten zusammen.
Bei einem Grundstückswert von 300.000 Euro wären das also rund 4.500 bis 6.000 Euro. Bei 500.000 Euro etwa 7.500 bis 10.000 Euro. Bei 800.000 Euro, wie es für Bauland in München und Umgebung nicht selten ist, können das 12.000 bis 16.000 Euro oder mehr sein.
Diese Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Blöcken zusammen: dem Notarhonorar für die Beurkundung des Kaufvertrags, der Gebühr für die Auflassungsvormerkung, den Gerichtskosten des Grundbuchamts für die Eintragungen und möglichen Zusatzkosten für besondere Vorgänge wie die Löschung von Belastungen, die Eintragung von Wegerechten oder die Bestellung einer neuen Grundschuld.
Das Notarhonorar selbst ist bundesweit einheitlich geregelt und lässt sich nicht verhandeln. Es basiert auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richtet sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel dem Kaufpreis.
Wie läuft der Notartermin ab?
Der Notartermin ist der formale Höhepunkt des Verkaufsprozesses. Er folgt einem festen Ablauf.
Anwesend sind der Notar, Käufer und Verkäufer sowie bei Bedarf der Makler. Wenn eine der Parteien nicht persönlich erscheinen kann, ist eine Vertretung mit notariell beurkundeter Vollmacht möglich.
Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor. Das klingt nach Formalität, ist aber ein wichtiger Schritt: Beide Parteien hören alle Klauseln, können Fragen stellen und Änderungen vorschlagen. Der Notar erklärt rechtliche Begriffe und zeigt auf, wenn etwas unklar ist.
Sind Käufer und Verkäufer einverstanden, wird der Vertrag von beiden unterschrieben. Der Notar besiegelt den Vertrag.
Danach übernimmt der Notar die Weiterarbeit: Er trägt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein (das schützt den Käufer, dass der Verkäufer das Grundstück nicht an jemand anderen verkauft), informiert das Finanzamt über den Verkauf und stellt die Grunderwerbsteuer-Bescheide aus. Die endgültige Umschreibung des Eigentums erfolgt erst, wenn der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist und die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt wurde.
Ein wichtiger Praxis-Tipp: Klären Sie alle offenen Fragen vor dem Notartermin. Änderungen nach der Unterschrift sind kaum noch möglich und mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Gibt es Möglichkeiten, bei den Notarkosten zu sparen?
Beim Notarhonorar selbst gibt es keinen Spielraum – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
Einsparungspotenzial gibt es trotzdem an anderen Stellen.
Der einfachste Weg: Termine zusammenlegen. Wenn die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld beim gleichen Notartermin erledigt werden, spart das Zeit und damit Kosten. Zwei Termine bedeuten mehr Aufwand und mehr Gebühren.
Eine weitere Option ist die Grundschuldabtretung statt Löschung. Wenn der Käufer eine neue Finanzierung aufnimmt und die bestehende Grundschuld übernehmen kann, entfallen die Löschungskosten. Ob das technisch und rechtlich möglich ist, hängt von der jeweiligen Bank und dem Darlehensvertrag ab.
Und schließlich lohnt es sich, das Netzwerk des Maklers zu nutzen. Gute Makler haben erfahrene Notare in ihrem Netzwerk, die den Ablauf kennen und effizient arbeiten. Das reduziert das Risiko von Verzögerungen und Mehrkosten.
Wer wählt den Notar aus?
In der Regel wählt der Käufer den Notar, weil er den Hauptteil der Kosten trägt. Käufer, die keinen Notar kennen, fragen oft ihren Makler – und das ist ein guter Ansatz. Ein Makler, der regelmäßig mit demselben Notar zusammenarbeitet, kennt seine Arbeitsweise und kann Abstimmungsfehler vermeiden.
Wichtig zu wissen: Der Notar ist kein Anwalt für eine der Parteien. Er ist neutraler Amtsträger und verpflichtet, beide Seiten fair zu behandeln.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie ein Grundstück in München oder Umgebung verkaufen möchten, empfehle ich drei Schritte.
Erstens: Prüfen Sie Ihr Grundbuch. Ist noch eine Grundschuld eingetragen? Dann brauchen Sie rechtzeitig die Löschungsbewilligung von Ihrer Bank. Das kann einige Wochen dauern.
Zweitens: Kalkulieren Sie die Nebenkosten realistisch. Planen Sie rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Verkaufspreises für Notar- und Grundbuchkosten ein – das sind Kosten für den Käufer, aber es ist gut, wenn Sie den Gesamtrahmen kennen.
Drittens: Holen Sie sich professionelle Unterstützung. Ein erfahrener Makler kennt den Ablauf, hat Notarkontakte und kann Sie durch den gesamten Prozess begleiten.
Wenn Sie Fragen zu Ihrem Grundstück in München haben oder wissen möchten, was es aktuell wert ist, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Rainer Fischer, Fischer Immobilien München, 📞 089-131320
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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehle ich einen Notar oder Rechtsanwalt.
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