Von Gewerbegrundstücken bis hin zu Freizeitarealen: Eine Erkundung der vielfältigen Grundstücksarten

anz gleich, ob Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, ein Grundstück kaufen wollen oder eine Wertermittlung eines Grundstücks in München anstreben: Sie müssen wissen, zu welcher Grundstücksart das Stück Land gehört. Festgelegt wird die Grundstücksart durch die kommunale Bauleitplanung.

Was sagt die Grundstücksart aus?

Die Grundstücksart beschreibt, wie ein bestimmtes Grundstück nach der Festlegung in der Bauleitplanung, nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und den jeweiligen Landesbauordnungen genutzt werden darf. Die Grundstücksart gibt an, für welche Zwecke ein Grundstück vorgesehen ist oder genutzt werden darf. Sie unterliegt fixen rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen.

Es ist wichtig, die Grundstücksart zu berücksichtigen, wenn Sie ein Grundstück kaufen oder entwickeln, da sie Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten, die Genehmigungsverfahren und die Wertentwicklung des Grundstücks hat. Die Grundstücksart ist ein entscheidender Faktor bei der Planung von Bauvorhaben und Investitionen in Immobilien. Nur auf Lage, Zuschnitt und Ausrichtung zu achten, reicht nicht aus.

Die Grundstücksarten im Überblick

In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Grundstücksarten, die den verschiedenen Nutzungszwecken und rechtlichen Vorschriften entsprechen. Hier die wichtigsten Grundstücksarten:

• Bauerwartungsland (Bauland): Dies sind Grundstücke, die für die Bebauung vorgesehen sind. Sie sind für Wohnhäuser, Gewerbegebäude oder andere Bauzwecke nutzbar.
• Landwirtschaftsflächen: Diese Grundstücke werden hauptsächlich für die landwirtschaftliche Nutzung genutzt: Ackerbau, Viehzucht oder Obst- und Gemüseanbau.
• Wald- und Forstgrundstücke: Waldgrundstücke werden zur Holzproduktion genutzt und unterliegen oft speziellen Waldbewirtschaftungsregeln.
• Naturschutzgebiete: Einige Grundstücke sind geschützt und dürfen nicht bebaut werden, um die Natur und die Tierwelt zu erhalten. Dabei kann – aber muss es sich nicht – um Wiesengrundstücke handeln.
• Gewerbegebiete: Diese Grundstücke sind für gewerbliche Zwecke wie Fabriken, Büros und Lagerhäuser ausgewiesen.
• Industriegebiete: Hier sind großflächige Grundstücke für industrielle Anlagen und Produktionsstätten vorgesehen.
• Wasserschutzgebiete: Diese Grundstücke sind in der Nähe von Wasserquellen und dienen dem Schutz des Trinkwassers.
• Erholungs- und Freizeitgrundstücke: Hierzu gehören Grundstücke für Parks, Campingplätze, Sportanlagen und Freizeitparks. Einige Wiesengrundstücke fallen darunter.
• Gewerbeparks und Technologieparks: Diese Grundstücke sind oft speziell für innovative Unternehmen und Forschungseinrichtungen ausgewiesen.
• Innerstädtische Grundstücke: Diese befinden sich in städtischen Gebieten und sind für Wohn- oder gewerbliche Nutzung bestimmt.
• Sondergebiete: Dies sind Grundstücke, die speziellen rechtlichen Regelungen unterliegen - wie zum Beispiel Denkmalschutz oder Umweltauflagen.
• Straßenland und Verkehrsflächen: Diese Grundstücke werden für den Bau und die Instandhaltung von Straßen, Autobahnen und anderen Verkehrswegen genutzt.

Und was ist Brachland?

In Anzeigen zum Grundstückskauf bzw. Grundstücksverkauf finden Sie manchmal die Bezeichnung „Brachland“. Damit wird eine landwirtschaftliche Fläche bezeichnet, die vorübergehend oder dauerhaft aus der landwirtschaftlichen Produktion genommen wird. In der Regel wird dies aus ökologischen oder agrarpolitischen Gründen getan. Brachland nimmt unterschiedliche Formen an und unterliegt spezifischen Regelungen.

Nutzung und Verwaltung von Brachland erfolgen unter strengen gesetzlichen Vorschriften und Richtlinien. Die Ziele sind in der Regel der Schutz der Umwelt, die Förderung der Artenvielfalt und die Bewahrung der Bodenqualität. Manchmal wird die Bewirtschaftung von Brachland durch verschiedene Programme und Förderungen unterstützt, um die ökologischen Ziele zu erreichen.

Erschließungsgrad: Was bedeutet erschlossen und nicht-erschlossen bei Grundstücken?

Die Begriffe „erschlossen" und „nicht-erschlossen" beziehen sich auf den Zustand eines Grundstücks in Bezug auf die vorhandene Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen. Diese Unterscheidung ist überaus wichtig und hat Auswirkungen auf die Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks.

Merkmale eines erschlossenen Grundstücks:

• Ein erschlossenes Grundstück verfügt über die notwendige Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen, um die Bebauung und Nutzung zu ermöglichen.
• Dies kann bedeuten, dass das Grundstück an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist und Zugang zu Wasser- und Abwasserversorgung, Strom, Gas und Telekommunikationseinrichtungen hat.
• Erschlossene Grundstücke sind in der Regel leichter zu bebauen und können für verschiedene Zwecke genutzt werden, wie Wohn-, Gewerbe- oder Industriezwecke.

Merkmale eines nicht-erschlossenen Grundstücks:

• Einem nicht erschlossenen Grundstück fehlt die erforderliche Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen, um es ohne zusätzliche Maßnahmen zu nutzen oder zu bebauen.
• Solche Grundstücke sind oft nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen und haben keinen Zugang zu Wasser- und Abwasserversorgung. Auch ein Anschluss ans Stromnetz fehlt.

Hinweis: Erschlossene Grundstücke sind zumeist teurer, da die Infrastruktur bereits vorhanden ist. Bevor Sie ein Grundstück erwerben oder entwickeln, ist es wichtig, den Erschließungsgrad zu überprüfen und sich über die lokalen Vorschriften und Anforderungen zu informieren, die für die Erschließung und Nutzung von Grundstücken gelten.

Wer legt die Art des Grundstücks fest?

Die Grundstücksart legt die kommunale Bauleitplanung fest. Im Klartext heißt das, dass die jeweilige Gemeinde oder Stadtverwaltung die Befugnis hat, die Zonierung und die Verwendung von Grundstücken in ihrem Gebiet zu regeln. Die Bauleitplanung ist gesetzlich geregelt und erfolgt auf Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der jeweiligen Landesbauordnungen.

Die Bauleitplanung umfasst zwei wichtige Instrumente:

• Flächennutzungsplan (FNP): Der Flächennutzungsplan ist ein übergeordneter Plan, der die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken und Flächen in einer Gemeinde oder Stadt aufzeigt. Er legt beispielsweise fest, welche Bereiche für Wohnbebauung, Gewerbe, Industrie, Landwirtschaft, Erholung oder Naturschutz vorgesehen sind.
• Bebauungsplan: Der Bebauungsplan ist ein detaillierterer Plan, der für bestimmte Teilgebiete einer Gemeinde oder Stadt spezifische Festlegungen zur Bebauung, Nutzung und Erschließung der Grundstücke enthält. Bebauungspläne regeln, mit welche Arten von Gebäuden das Grundstück bebaut werden darf und welche Aktivitäten auf den betreffenden Grundstücken erlaubt sind.

Die Kommunen sind verantwortlich für die Erstellung und Aktualisierung dieser Bauleitpläne. Die Pläne werden öffentlich ausgelegt und Bürger, Eigentümer und Interessenvertreter haben die Möglichkeit zur Stellungnahme und Beteiligung. Nach der Zustimmung und Annahme durch die zuständigen Gremien der Kommune werden die Pläne rechtsverbindlich.

Wie lässt sich die Grundstücksart ändern?

Die Änderung der Grundstücksart in Deutschland ist ein komplexer Prozess, der von verschiedenen Faktoren abhängt. Darunter fallen die lokale Bauleitplanung und die Vorschriften der Gemeinde oder Stadt. Grob unterteilt sich der Prozess in folgende Schritte:

Schritt 1: Prüfen der bestehenden Planung

Überprüfen Sie die örtliche Bauleitplanung und die geltenden Vorschriften, um festzustellen, wie das Grundstück derzeit ausgewiesen ist und welche Nutzungsbeschränkungen gelten.

Schritt 2: Kontakt mit den örtlichen Behörden

Nehmen Sie Kontakt mit der örtlichen Gemeinde- oder Stadtverwaltung auf, um zu klären, ob eine Änderung der Grundstücksart möglich ist. Sie sollten auch die örtlichen Zuständigkeiten für die Bauleitplanung und Zonierung konsultieren.

Schritt 3: Einreichung eines Antrags

In vielen Fällen ist es erforderlich, einen offiziellen Antrag auf Änderung der Grundstücksart bei den örtlichen Behörden einzureichen. Dies kann die Einreichung eines Bauantrags oder eines Änderungsantrags zur Bauleitplanung einschließen.

Schritt 4: Begründung der Änderung

Bei der Antragstellung ist es wichtig, die Gründe für die gewünschte Änderung der Grundstücksart zu erläutern. Dies umfasst beispielsweise wirtschaftliche, soziale oder städtebauliche Gründe.

Schritt 5: Öffentliche Anhörung und Beteiligung

Je nach Größe und Auswirkungen der geplanten Änderung ist eine öffentliche Anhörung oder Beteiligung der Bürger erforderlich, um ihre Meinungen und Bedenken zu berücksichtigen.

Schritt 6: Überprüfung und Genehmigung

Die zuständigen Behörden werden den Antrag auf Änderung der Grundstücksart prüfen und eine Entscheidung treffen. Wenn die Änderung genehmigt wird, erfolgt dies oft in Form einer Änderung des Flächennutzungsplans oder eines Bebauungsplans.

Schritt 7: Aktualisierung des Grundbuchs

Nach einer erfolgreichen Änderung der Grundstücksart wird das Grundbuch aktualisiert, um die neue Nutzung und die entsprechenden rechtlichen Beschränkungen widerzuspiegeln.

Für Kauf und Verkauf: Was ist neben der Grundstücksart wichtig?

Die Bodenbeschaffenheit, das Vorhandensein von Altlasten und eventuelle Rechte Dritter nehmen einen entscheidenden Einfluss auf den Grundstückswert. Um Informationen über die Bodenbeschaffenheit und das Vorhandensein von Altlasten zu erhalten, helfen Bodengutachten, Umweltberichte und Grundbuchauszüge. Rechte Dritter, wie Wegerechte oder Dienstbarkeiten, stehen im Grundbuch.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Grundstück verkaufen – Steuern, Ablauf, Kosten
• Grundstücksverkauf Von Privat: Ein Ratgeber Mit Basisinfos
• Grundstücksverkauf In München Und Umland: Die 6 Besten Tipps
• [Infografik] Für Den Grundstücksverkauf Eine Anzeige Schalten: Die Besten Tipps
• Bauleitplanung und Siedlungsentwicklung (Bayerisches Landesamt für Umwelt (LfU))
• Erklärung von Dienstbarkeiten bei einem Grundstück‍

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Photo by Ricardo Gomez Angel on Unsplash