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öchten Sie ein Grundstück in München oder seinem nahen Umland verkaufen? Dann haben Sie gute Karten. Grundstücke in dieser Region sind extrem gefragt – besonders wenn sie bereits als Bauland ausgewiesen sind. Die Nachfrage nach Bauland in München und Umgebung ist hoch, denn Baulücken sind rar und die Preise steigen kontinuierlich.
In meiner 30-jährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler habe ich über 1.200 Immobilien verkauft – viele davon Grundstücke. Ich weiß, worauf es ankommt, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Hier sind meine 6 besten Tipps für Ihren erfolgreichen Grundstücksverkauf in München und Umgebung.
Tipp 1: Beginnen Sie mit der Bestimmung der Grundstücksart
Wie bei Immobilien ist auch die zentrale Frage bei Grundstücken: Was ist der Wert? Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie sich daher mit dieser Frage eingehend auseinandersetzen. Ein grober Schätzwert hilft Ihnen nicht. Entscheidend für die Wertermittlung ist die Grundstücksart.
Interessenten schauen gezielt nach den Grundstücken, die für sie in Betracht kommen. Was für eine Grundstücksart Sie besitzen, können Sie bei der Stadt oder der Gemeinde erfragen. Es existiert folgende Unterscheidung:
1. Bebautes Grundstück
Auf dem Grundstück steht schon ein Gebäude. Dies bringt die Frage auf: Ist das Gebäude wertsteigernd oder eher nicht? Muss es abgerissen werden? Lässt es sich umnutzen? Der Einzelfall entscheidet, ob sich die Immobilie als gewinnbringend oder wertmindernd erweist.
2. Bauland
Hiernach suchen künftige Bauherren besonders häufig. Den Status bezeugt ein qualifizierter Bebauungsplan oder bereits die Lage des Grundstücks weist darauf hin. Dies ist bei Baulücken in der Regel der Fall.
3. Rohbauland
Im Bebauungsplan des Standortes ist dieser als Bauland ausgewiesen worden – und dies rechtsverbindlich. Allerdings ist es noch nicht erschlossen. Anschlüsse für Abwasser, Wasser und Strom fehlen, weswegen das Grundstück nicht bebaut werden kann.
4. Bauerwartungsland
Derzeit ist keine Bebauung möglich, aber in kurzer Zeit wird der Standort als Bauland ausgezeichnet. Der Eintrag im Bebauungsplan fehlt also noch, jedoch im Flächennutzungsplan kann das Gebiet für den Bau vermerkt sein.
5. Brachland
Dies ist der ungünstigste Fall für einen Verkäufer. Zumeist handelt es sich hierbei um eine einst landwirtschaftlich genutzte Fläche. Dadurch ist oft eine problematische Bodenqualität gegeben, die es Ihnen schwierig machen kann, zu einem guten Preis das Grundstück zu verkaufen.
In meiner Erfahrung ist es wichtig, die Grundstücksart genau zu kennen, bevor Sie den Verkaufsprozess starten. Nur so können Sie den richtigen Preis festlegen und die passenden Käufer ansprechen.
Tipp 2: Setzen Sie auf eine professionelle Grundstücksbewertung
Auf dem Angebotspreis baut sich der ganze Verkaufsprozess auf. Umso wichtiger ist demnach die Grundstücksbewertung. Den Preis eines Grundstücks zu bewerten, ist jedoch aufwendiger, als viele Eigentümer meinen.
Oft wird nur zum Nachbargrundstück geschielt und dort angefragt, was der Preis ist oder war. Andere Eigentümer erfragen den Bodenrichtwert für den Standort und kalkulieren so den Wert. Beide Wege eignen sich nur bedingt für die Bestimmung des Grundstückwertes.
Immerhin müssen noch weitere Faktoren in Betracht gezogen werden, die sehr individuell sein können. Die Gegebenheiten vor Ort auf dem Grundstück können beachtlich dazu beitragen, dass der Bodenrichtwert nach oben oder nach unten korrigiert werden muss.
Was beeinflusst den Verkaufspreis?
Die kleinräumliche Lage spielt eine große Rolle. Zuschnitt, Größe und Ausrichtung des Areals sind entscheidend. Auch die großräumliche Lage innerhalb der Region und die Zukunftsperspektive des Standorts sind wichtig.
Im Grundbuch können Beschränkungen, Lasten oder andere Eintragungen stehen, die den Wert beeinflussen. Das Maß und die Art der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl) sind ebenfalls relevant.
Die Bodenverhältnisse können den Wert erheblich beeinflussen.
Ist das Grundstück erschlossen? Gibt es Anschlüsse für Abwasser, Wasser und Strom? Steht das Grundstück unter Denkmalschutz? Gibt es Altlasten?
Wie können Sie den Wert ermitteln?
Sie können einen offiziellen Sachverständigen beauftragen, das Grundstück zu bewerten. Dieser ist bei einem langen Gutachten extrem kostenintensiv. Alternativ dazu haben Sie die Möglichkeit, sich an einen lokalen Makler zu wenden.
Er übernimmt oft eine Grundstücksbewertung kostenfrei, wenn er im Anschluss das Areal an Käufer vermitteln darf.
So sparen Sie Geld und kommen gleichzeitig in den Genuss eines Top-Service.
Tipp 3: Teilen Sie ein großes Grundstück
Einige Verkäufer haben das Glück, ein Grundstück zu besitzen, welches im Vergleich zu den umliegenden Arealen sehr groß ist. Um den bestmöglichen Gewinn zu erzielen, sollten Sie über eine Grundstücksteilung nachdenken.
Solch eine Teilung wird als Realteilung bezeichnet. Selbstverständlich ist im Rahmen der Realteilung eine Änderung im Grundbuch erforderlich. Jedes Areal erhält einen Eintrag im Grundbuch. Auch eine detaillierte notarielle Beurkundung ist nötig.
Zwar bereitet die Realteilung ein wenig zeitlichen und monetären Aufwand, aber sie lohnt sich.
In meiner Erfahrung haben Verkäufer oft einen höheren Gesamtpreis erzielt, wenn sie ein großes Grundstück geteilt haben.
Tipp 4: Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen für den Grundstückverkauf zusammen
Haben Sie nicht alle Unterlagen für den Grundstücksverkauf parat, schmälern Sie Ihre Verkaufschancen und können – je nach Dokument – das Grundstück oft gar nicht veräußern. Der potenzielle Käufer muss sie prüfen und bei der Bank vorlegen.
Daher ist es wichtig, dass Sie frühzeitig um die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen kümmern. Dies macht einen professionellen Eindruck und beschleunigt den Verkaufsprozess.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Sie brauchen den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Ein aktueller Grundbuchauszug dient als Nachweis über das Eigentum. Die Liegenschaftskarte und Flurkarte sind ebenfalls erforderlich.
Das Altlasten- und Altlastenverzeichnis zeigt, ob es Probleme mit dem Boden gibt. Baulasten können den Wert beeinflussen. Der Erschließungsnachweis zeigt, ob das Grundstück erschlossen ist.
Der Grundsteuerbescheid ist wichtig für die Finanzierung. Abzuleistende Grundpfandrechte müssen geklärt werden. Luftbildaufnahmen und Außenaufnahmen des Grundstücks helfen bei der Vermarktung.
Tipp 5: Grundstücksverkauf via Bieterverfahren
Sie haben ein Grundstück zu verkaufen, welches besonders attraktiv ist? Dann können Sie in der Regel einen außergewöhnlich hohen Kaufpreis durch das sogenannte Bieterverfahren erzielen.
Sie können einen Mindestpreis festlegen, aber der letztliche Kaufpreis entsteht durch die Angebote der interessierten Käufer.
Für gewöhnlich gibt es zwei Bieterrunden, um den besten Preis zu erreichen.
Wie läuft das Bieterverfahren ab?
Zuerst machen Sie den Grundstücksverkauf über das Bieterverfahren bekannt. Dann vereinbaren Sie Besichtigungstermine. Interessenten erhalten ein detailliertes Exposé, einen Lageplan, ein Bieterformular, den Bebauungsplan und den städtebaulichen Vertrag. Auf Wunsch können Sie auch ein Bodengutachten bereitstellen.
In der ersten Bieterrunde erfahren alle Bieter das Höchstgebot.
In der zweiten Bieterrunde können Bieter ihr bisheriges Angebot nachbessern. Nach Ablauf der Nachgebotsfrist wird das Höchstgebot festgesetzt. Der Kaufvertrag wird mit einem Notar abgeschlossen, nachdem die Bonität geprüft wurde.
Welche Vorteile hat das Bieterverfahren?
Bei dem Bieterverfahren profitieren Sie als Verkäufer von zahlreichen Vorteilen. Aufgrund des direkten Wettbewerbs zwischen einzelnen Käufern können Sie den Preis nach oben treiben. Gibt es mehrere Interessenten, erhält automatisch das Maximalgebot den Zuschlag.
Auch für schwer verkaufbare Grundstücke kann sich das Bieterverfahren eignen.
Zwar ist der Preis vermutlich nicht sehr hoch, doch dafür können Sie den Verkaufsprozess beschleunigen und müssen so weniger lange auf einen Käufer warten.
Wichtiger Hinweis: Experten raten dringend davon ab, dass Laien den Grundstücksverkauf via Bieterverfahren in Eigenregie vornehmen. Der Grund ist einleuchtend: Es ist ein komplexer Prozess, der gut geplant sein will. Zudem erfordert er ein hohes Maß an Organisationsaufwand, was Zeit und damit Geld kostet.
Ein versierter Makler vor Ort kann das Bieterverfahren managen. Auf diese Weise sind zeitliche und monetäre Einsparungen möglich. Letztlich läuft so alles richtig und der Verkäufer macht keine kostspieligen Fehler.
Tipp 6: Makler einschalten
Die oben genannten Tipps zeigen Ihnen, wie aufwendig es ist, ein Grundstück zu verkaufen. Von der Beschaffung der notwendigen Unterlagen bis hin zu den Besichtigungsterminen und dem abschließenden Notartermin gibt es viel zu erledigen.
Selbstverständlich gehen all diese Schritte mit Fallstricken einher, die zu zeitlichen Verzögerungen oder gar Preiseinbußen führen können.
Sparen Sie sich Zeit, Mühe und Nerven, indem Sie über einen Makler das Grundstück verkaufen.
Warum lohnt sich ein Makler?
Einige scheuen zwar die Maklergebühr, aber dies ist kurzfristig gedacht. Durch einen Grundstücksmakler erzielen Sie oft auch finanzielle Einsparungen, denn er verkauft das Grundstück oft zu einem besseren Preis.
Darüber hinaus müssen Sie nichts für das Marketing bezahlen und Fahrtkosten zu etlichen Besichtigungsterminen fallen ebenfalls nicht an.
Insbesondere für Selbstständige ist es wichtig, dass sie keinen Arbeitsverlust durch den Grundstücksverkauf haben.
Ein Makler in München ist daher eine sinnvolle und gewinnbringende Investition, wenn Sie in der bayerischen Landeshauptstadt ein Grundstück verkaufen wollen. In meiner 30-jährigen Erfahrung habe ich gesehen, dass Verkäufer oft einen höheren Preis erzielen, wenn sie einen Makler einschalten.
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Mit herzlichen Grüßen aus München,
Rainer Fischer
Fischer Immobilien München
Ihr persönlicher Immobilienmakler seit über 30 Jahren
Ich berate Sie gerne persönlich – kostenlos und unverbindlich.
Infografik
Obiges Konzept "Grundstücksverkauf In München Und Umland: Die 6 Besten Tipps" hier auch als Infografik. Klicke auf den Link oder auf das Bild für einen großen PDF Anblick, und der Möglichkeit die Infografik zu drucken. Hier finden Sie auch alle unsere Infografiken zu ihrem erfolgreichen Grundstücksverkauf, speziell für München und Umgebung.
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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.
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