Grundstücksverkauf: Wer trägt welche Kosten? (Stand 2026)

Wer in München ein Grundstück verkauft, denkt an den Verkaufspreis – und vergisst oft, was am Ende wirklich auf dem Konto landet. Die Geschichte von Herrn Thannhauser zeigt, warum das teuer werden kann.

Herr Thannhauser hatte nie damit gerechnet, dass der Verkauf seines Grundstücks in Moosach so komplex werden würde. Nicht der Verkauf selbst – der lief gut. Sondern die Frage, die er sich zu spät gestellt hatte: Wer zahlt hier eigentlich was?

Als er mich anrief, hatte er bereits einem Käufer eine mündliche Zusage gemacht – und keine Ahnung, wie viel Geld er am Ende wirklich behalten würde. "Ich dachte, das Grundstück kostet 680.000 Euro, und die bekomme ich dann auch", sagte er, als wir uns trafen. "Ich hatte keine Ahnung, dass da noch Spekulationssteuer dranhängen könnte."

In meiner mehr als dreißigjährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler – mit über 1.200 vermittelten Immobilien – ist das einer der häufigsten Fehler, den Verkäufer machen: Sie denken an den Verkaufspreis. Aber nicht an die Kosten davor und danach.

Die Geschichte von Herrn Thannhauser ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen. Dieser Artikel klärt, welche Kosten beim Grundstücksverkauf auf wen zukommen – damit Sie nicht in dieselbe Falle tappen.

Was kostet den Verkäufer eigentlich was?

Vorab das Wichtigste: Die meisten Kosten beim Grundstücksverkauf trägt der Käufer, nicht der Verkäufer. Aber "die meisten" heißt nicht "alle". Als Verkäufer sollten Sie folgende Kostenblöcke kennen.

Wertermittlung: Pflicht oder Kür?

Ein professionelles Wertgutachten ist keine gesetzliche Pflicht – aber in München oft sinnvoll. Die Preise für Grundstücke schwanken je nach Lage, Bebaubarkeit und Erschließungszustand erheblich. Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (öffentlich bestellt und vereidigt) kostet je nach Umfang und Grundstückswert zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro. Die Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) oder wird frei vereinbart.

Wichtig: Vor Gericht wird nur das Gutachten eines anerkannten Sachverständigen akzeptiert. Bodenrichtwerte der Gemeinde oder Vergleichspreise aus Online-Portalen sind Anhaltspunkte, aber keine rechtssichere Grundlage.

Wer einen Makler einschaltet, erhält in der Regel eine kostenlose Marktpreiseinschätzung – das spart zumindest den Aufwand einer ersten Orientierung.

Energieausweis: Nur bei bebauten Grundstücken

Wenn Ihr Grundstück bebaut ist – also ein Haus darauf steht – brauchen Sie als Verkäufer zwingend einen gültigen Energieausweis. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Der Energieausweis muss Interessenten bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden, nicht erst beim Notartermin.

Wichtig: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis erforderlich. Für Gebäude mit Bauantrag ab dem 01.11.1977 oder mit mehr als vier Wohneinheiten besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Die Kosten liegen je nach Gebäude und Anbieter bei etwa 200 bis 600 Euro.

Für unbebaute Grundstücke entfällt diese Pflicht.

Spekulationssteuer: Wann sie anfällt und wann nicht

Die Spekulationssteuer – korrekt: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne – trägt ausschließlich der Verkäufer. Sie fällt auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Kein Thema für Sie, wenn Sie das Grundstück seit mehr als zehn Jahren besitzen. Aber wenn Sie es geerbt haben oder erst kürzlich gekauft haben, sollten Sie das prüfen lassen – am besten von einem Steuerberater.

Wichtige Ausnahme: Bei bebauten Grundstücken, die der Verkäufer im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat, entfällt die Steuer – auch innerhalb der Zehnjahresfrist. Achtung: Bei teilweise Selbstnutzung ist nur der selbstgenutzte Anteil steuerfrei. Der vermietete oder gewerblich genutzte Teil unterliegt weiterhin der Spekulationssteuer.

Herr Thannhauser hatte das Grundstück vor acht Jahren geerbt. Da der Erbe die Besitzzeit des Erblassers fortführt, war er mit dem Ableben seines Vaters – der das Grundstück 1998 gekauft hatte – weit außerhalb der Spekulationsfrist. Eine echte Erleichterung für ihn.

Maklerkosten: Wer zahlt was?

Beim Grundstücksverkauf ist die Provision frei verhandelbar. In Bayern ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen – in der Regel jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Es gibt aber auch Modelle, bei denen der Käufer die Provision allein trägt oder eine andere Aufteilung vereinbart wird.

Hinweis: Bei Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23.12.2020 eine besondere Regelung: Der Auftraggeber des Maklers muss mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Wenn also der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens 50 Prozent zahlen. Der Käufer kann maximal die andere Hälfte übernehmen. Bei reinen, unbebauten Grundstücken gilt diese Einschränkung aktuell nicht – die Aufteilung bleibt Verhandlungssache.

Notarkosten: Fast immer der Käufer

Nach § 311b BGB muss jeder Grundstückskauf notariell beurkundet werden. Die Kosten dafür – also Notarhonorar, Grundbuchgebühren und Nebenkosten – trägt in aller Regel der Käufer. Als Richtwert können Sie mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises rechnen (inklusive Grundbucheintragung und Auflassungsvormerkung).

Die einzige Ausnahme für den Verkäufer: Wenn im Grundbuch Rechte Dritter eingetragen sind – zum Beispiel eine Grundschuld zugunsten einer Bank – müssen diese gelöscht werden. Die Kosten für diese Löschung trägt der Verkäufer. Je nach Höhe der eingetragenen Grundschuld liegen diese Kosten meist zwischen 500 und 900 Euro.

Alle Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar.

Was passiert, wenn der Käufer beim Notar abbricht? Wer den Notar beauftragt hat, trägt die bis dahin entstandenen Kosten. In der Regel beauftragt der Käufer den Notar (weil er die Kosten trägt). Deshalb empfehle ich Verkäufern immer: Lassen Sie den Käufer den Notar auswählen und beauftragen. Dann liegt das Risiko auf der richtigen Seite.

Grunderwerbsteuer: Käufer zahlt – Verkäufer haftet unter bestimmten Voraussetzungen

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises und wird laut Kaufvertrag fast immer vom Käufer übernommen. Rechtlich ist der Käufer Steuerschuldner (§ 13 Abs. 1 GrEStG). Der Verkäufer haftet nur unter bestimmten Voraussetzungen (§ 13 Abs. 2 GrEStG), etwa wenn der Käufer die Steuer nicht zahlt und der Verkäufer noch Ansprüche gegen den Käufer hat.

In der Praxis passiert das selten, weil das Grundbuchamt die Umschreibung erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer vornimmt. Kein Käufer wird auf Eigentumserwerb verzichten, nur um Steuern zu sparen. Dennoch ist es gut, diese Haftung zu kennen.

Was Verkäufer oft vergessen: Erschließungs- und Altlastenkosten

Wenn ein Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist – also kein Stromanschluss, kein Wasseranschluss oder kein Kanal vorhanden ist – können Erschließungskosten anfallen. Diese trägt in aller Regel der Käufer, aber der Erschließungszustand beeinflusst den Verkaufspreis erheblich.

Altlasten sind komplizierter: Wenn bekannt ist oder vermutet wird, dass das Grundstück belastet ist (z.B. durch frühere Nutzung als Tankstelle oder Gewerbebetrieb), muss der Verkäufer das offenlegen. Verschwiegene Altlasten können zur Rückabwicklung des Kaufs führen. Ein Bodengutachten kann hier Klarheit schaffen – und liegt im Interesse beider Parteien.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie ein Grundstück in München verkaufen möchten, empfehle ich drei Schritte:

Erstens: Kalkulieren Sie Ihre tatsächliche Nettoeinnahme. Ziehen Sie mögliche Spekulationssteuer, Maklercourtage und Löschungskosten vom geplanten Verkaufspreis ab – bevor Sie mündliche Zusagen machen.

Zweitens: Klären Sie steuerliche Fragen vorab. Wenn Sie das Grundstück geerbt haben oder erst seit wenigen Jahren besitzen, sprechen Sie mit einem Steuerberater über die Steuerpflicht.

Drittens: Ich berate Sie gerne. Als Münchner Immobilienmakler mit mehr als 30 Jahren Erfahrung kenne ich den Grundstücksmarkt in München und Umland. Ich gebe Ihnen eine realistische Einschätzung – ohne versteckte Kosten und ohne Überraschungen beim Notar.

Fazit

Grundstücksverkauf in München ist kein Hexenwerk – aber er hat seine Tücken. Wer weiß, welche Kosten auf wen zukommen, kann souverän verhandeln und am Ende tatsächlich das bekommen, was er erwartet. Herr Thannhauser übrigens hat seinen Verkauf erfolgreich abgeschlossen – mit einem klaren Kopf und einer realistischen Zahl auf dem Konto.

Rainer Fischer, Fischer Immobilien München, 📞 089-131320

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehle ich einen Notar oder Rechtsanwalt.‍

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