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enn Sie in München ein Grundstück mit Haus besitzen, haben Sie vielleicht bereits daran gedacht, dieses zu veräußern. Das kann eine gute Idee sein, denn die bayerische Hauptstadt und ihr Umland gehören zu den ​​​attraktivsten Immobilienmärkten Deutschlands überhaupt und die momentanen Preiskonditionen sind übergreifend sehr gut.

Doch worauf sollten Sie achten? ​Wie sind Haus und Grundstück zu bewerten? Wäre es nicht ratsamer, nur die Immobilie ohne Grundstück zu verkaufen? Hier sind hilfreiche Tipps und Hinweise rund um das Thema Grundstücksverkauf mit Haus.

Wieso das Grundstück mit Haus verkaufen und nicht vermieten?

Es kann sehr gute Gründe dafür geben, ein Grundstück mit Haus zu verkaufen. So ist diese Lösung einer Vermietung vorzuziehen, sobald die Mietrendite unterhalb der Verzinsung anderer Geldanlagen läge. Ein deutlich herausragenderer Grund für viele Hausverkäufer ist, dass sie den Einmaleffekt einer großen Kaufpreiszahlung schätzen. Das kann beispielsweise wichtig sein, wenn Sie selbst in ein neues Projekt investieren möchten, nach einer Erbschaft einen Pflichtteil auszahlen müssen oder aus anderen Motiven eine hohe Geldsumme benötigen. Aus steuerlicher Sicht ist zu beachten, dass die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig sind und das zu versteuernde Einkommen ansteigen lassen. (Auch bei einem Verkauf darf man nicht vergessen, dass sich durch einen Verkauf die Einkommenssteuer für das Verkaufsjahr erhöht, da der Verkaufserlös dem persönlichen Einkommen zugerechnet wird und somit ein höheres Jahreseinkommen bedeutet. Der Verkaufserlös vermindert sich also praktisch um den Betrag der erhöhten Einkommensteuer.) Ein Steuerberater kann dies für Sie und Ihre individuellen Gegebenheiten berechnen. Verkaufen Sie Grundstück und Objekt, müssen Sie darauf in der Regel aber keine extra Steuer zahlen. Die sogenannte Spekulationssteuer entfällt bei Privatverkäufen, sofern Sie Areal und Haus bereits seit mehr als zehn Jahren besitzen oder das Haus in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben. Haben Sie die Liegenschaft geerbt, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers.

Beachten Sie bitte auch, dass vermietete Objekte stets mit einem gewissen Aufwand einhergehen. Sie müssen die Immobilie und das Grundstück verwalten, sich mit den Ansprüchen des Mieters auseinandersetzen und die Liegenschaft instand halten. Im schlimmsten Fall zahlen die Mieter nicht regelmäßig oder gar nicht. Die gefürchteten Mietnomaden sind leider kein mystisches Gespenst aus der Fantasiewelt, sondern Realität, auch wenn sie nur einen sehr geringen Prozentsatz ausmachen. Selbstverständlich können Sie sich den Verwaltungsaufwand vereinfachen, indem Sie ein Unternehmen dafür beauftragen. Seine Verwaltungsleistung ist mit Kosten verbunden, die Ihre Mieteinnahmen schrumpfen lassen. Wenn Sie nur ein Objekt besitzen, gleichen die Einnahmen oft kaum die Ausgaben aus. Sie dürfen nämlich nicht vergessen, dass Sie auch Rücklagen bilden müssen. Mit diesen gleichen Sie gewöhnlich einen Mietausfall aus oder nehmen Renovierungsarbeiten vor.

Tipp: Die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung sollten Sie gut abwägen. Im Zweifelsfall kontaktieren Sie am besten einen Steuerberater oder Makler, der mit Ihnen Ihren individuellen Fall durchrechnen kann.

Wieso Haus UND Grundstück verkaufen?

Für die meisten Verkäufer ist es eine Selbstverständlichkeit, Haus und Grundstück zu verkaufen. Doch es gibt eine weitere Möglichkeit, die Sie bedenken können. Vielleicht möchten Sie nur das Haus loswerden und sich nur ungern vom Grundstück trennen? Theoretisch können Sie tatsächlich nur die Immobilie veräußern, das Grundstück behalten, es an den Käufer des Hauses verpachten und eine monatliche Pacht für die Nutzung des Grundstücks von ihm verlangen. Für diese Option wird ein Erbbauvertrag aufgesetzt, für den Sie als Grundstückseigentümer unbedingt einen Fachanwalt konsultieren sollten. Immerhin bieten diese Verträge einen immensen Verhandlungsspielraum. Auch der Erbbauzins, sprich die Pacht für das Grundstück, muss sinnvoll fixiert werden. Diese Möglichkeit existiert und wird ab und an auch praktiziert.

Es gibt aber gute Gründe, warum viele Eigentümer von dieser Variante zurückschrecken. Sie ist oft finanziell nicht lohnenswert und zahlreiche bürokratische Hürden erschweren den Prozess zusätzlich. Oft ist es daher besser, das Grundstück mit dem Haus zu verkaufen. Auf diese Weise sind Sie »das Alte« los und können sich in Ruhe »dem Neuen« widmen. Häufig haben Sie so einen größeren Handlungsspielraum, der Ihnen neue Chancen bietet.

Grundstücksverkauf mit Haus: Was wirkt sich positiv und negativ auf den Verkaufspreis aus?

Die goldene Regel in der Immobilienbranche lautet noch immer: Lage, Lage, Lage. Sie ist das entscheidende Kriterium bei der Bewertung eines Objektes und seines Grundstücks. Darüber hinaus hat die Erfahrung gezeigt, dass es bestimmte Faktoren gibt, die den Verkaufspreis ansteigen oder sinken lassen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Zu- und Abschläge, die auf Sie zukommen können. Auf diese Weise sind Sie umfassend informiert und schützen sich vor falschen Preisvorstellungen.

1. Faktor: Grundstück mit Reihenhaus. Für ein Reihenhaus erzielen Sie normalerweise einen niedrigeren Preis als für frei stehende Häuser mit Grundstück. Werden die Wände mit den Nachbarn geteilt, sind Abschläge von bis zu 35 % im Vergleich zu einem frei stehenden Haus gleicher Wohn- und Grundstückfläche möglich.

2. Faktor: Neuwertiges Haus. Für ein neuwertiges Haus gibt es Zuschläge von bis zu 50 %, weswegen Sie als Verkäufer darüber nachdenken sollten, inwiefern Sie Ihr Haus für den Verkauf noch modernisieren können. Übrigens: Um eine Immobilie als neuwertig zu bezeichnen, sollte sie folgende Merkmale aufweisen:

  • neu eingedecktes Dach
  • neue Fenster
  • makellose Bodenbeläge
  • neue Heizungsanlage
  • neue Sanitäranlagen
  • eine zuverlässige Wärmedämmung

3. Faktor: Plus an Wohnfläche. Besitzt Ihre Immobilie viel Wohnfläche? Herzlichen Glückwunsch. Bereits ein Plus an Wohnfläche von 50 m² beschert Ihnen in München durchschnittlich ein Plus von 30 % beim Verkaufspreis. Ein Beispiel: Für ein 190 m² großes Haus erhalten Sie hier über 400.000 Euro mehr als für ein ansonsten gleichwertiges Haus mit 140 m² Wohnfläche. In anderen Regionen Deutschlands mögen die Diskrepanzen teils deutlich geringer ausfallen, da die Preise an sich niedriger sind, eine größere Wohnfläche macht in der Regel aber einen höheren Preis.

4. Faktor: Kleines Grundstück. Manch einer mag sich zwar einen kleinen Garten wünschen, um den Pflegeaufwand zu reduzieren, aber größere Grundstücke sind immer noch deutlich mehr wert. Ein Einfamilienhaus mit einem Grundstück von 500 m² erzielt normalerweise einfach einen geringeren Wert als ein Haus mit einem Grundstück von 600 m². Die Bausubstanz für ein Gebäude kostet überall in Deutschland ähnlich viel. Speziell in München aber auch in anderen Großstädten sind es gerade die Grundstücke, die den Löwenanteil am Verkaufspreis einer Immobilie ausmachen, während in anderen Regionen mit günstigen Grundstücken die Bausubstanz einen weit größeren Teil der Kosten ausmacht.

5. Faktor: Junges Baualter. Ist die Immobilie erst jüngst gebaut worden, hat sie in der Regel einen besseren energetischen Standard. Dementsprechend kann ein Haus aus den letzten 25 Jahren bis zu 40 % mehr kosten als ein vergleichbares Objekt mit einem Baujahr von 1980. Wann wurde Ihr Haus gebaut? Liegt das Baujahr lange zurück, können Sie es durch Sanierungsmaßnahmen gewinnbringend aufwerten. Der dadurch erzielte höhere Verkaufserlös liegt oft weit über den Sanierungskosten.

6. Faktor: Keller. Ein Keller ist eine feine Sache. Das sehen auch Kaufinteressenten so, weswegen sie auch dazu bereit sind, für ein Objekt mit Keller mehr zu zahlen. Wichtig dabei ist, dass der Keller nicht feucht ist, eine gute Dämmung hat und angenehm belichtet ist. So kann er vielleicht sogar zum Teil als Wohnraum genutzt werden und damit faktisch die nutzbare Wohnfläche vergrößern. Ohne Keller müssen unter Umständen Gerätschaften oder Heizung in Wohnräumen untergebracht werden, was reale Wohnfläche wegnimmt.

7. Faktor: Großes Grundstück. Verkaufen Sie ein Haus mit einem Grundstück, dass mehr als 700 m² groß ist? Dies kann den Immobilienwert stark ansteigen lassen, denn ein großes Grundstück bietet zahlreiche Entfaltungsmöglichkeiten. Zeigen Sie diese dem Kaufinteressenten auf! Er hat hinreichend Platz für einen Anbau, ein separates Gerätehaus, einen Pool und vieles mehr.

Hinweis: Ein seriöser Makler aus München ermittelt für Sie kostenfrei den Wert Ihres Hauses und des dazugehörigen Grundstücks. Dank seiner lokalen Erfahrung und seines Fachwissens erhalten Sie so einen realistischen Angebotspreis. Die gute Marktsituation in München und das Verhandlungsgeschick des Maklers sorgen letztlich dafür, dass Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Mit Köpfchen Haus und Grundstück verkaufen

Die oben genannten Faktoren zeigen, wie viele Einflussfaktoren es beim Verkauf von Immobilien gibt. Bitte beachten Sie auch, dass Sie das Objekt und das dazugehörige Areal umso leichter veräußern je besser der erste Eindruck ist. Vom neuen Anstrich über ein Beet mit bunten Blumen bis hin zu einem frisch lackierten Gartenzaun: Es existieren zahlreiche Möglichkeiten, mit wenig Aufwand Ihr Haus und Grundstück für den Verkauf noch aufzupeppen. Zudem ist es ratsam, den kompletten Verkaufsprozess in die Hände eines Immobilienmaklers in München zu legen. Der Experte übernimmt von der Ermittlung des besten Angebotspreises bis hin zu den Kaufpreisverhandlungen alle Aufgaben. Auch bei dem Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags ist er dabei. All das reduziert Ihren Stress und Zeitaufwand deutlich.

Publiziert am 
May 15, 2019
 in Kategorie:
Verkaufsstrategie

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